酒店地产运营管理
酒店项目类型及分析
国际资源合作伙伴
咨询顾问服务项目
国际酒店品牌引进
酒店项目类型及分析

城市市郊区或风景区大型综合地产开发项目(含酒店)
  城市郊区或风景区大型综合地产开发项目一般占地数千亩甚至数万亩,业态主要包括别墅、洋房、高层公寓、酒店、高尔夫、游艇会、郊野公园等。
  酒店是此类综合项目中非常重要的组成部分,仅仅获得自身成功是远远不够的,酒店如何对项目整体,特别是地产销售,发挥最大最佳的带动作用才是最关键的问题。
  另一方面,酒店作为地产配套的背景也使此类酒店很难获得经营上的成功,相当一部分酒店面临经营困难,服务并带动地产销售是这些酒店最主要的使命,对以后酒店能否“独善其身”,很多开发商往往是会议上强调关注但执行时却以后再说。
城市综合体酒店项目
  城市综合体项目一般包括写字楼、商业、酒店、豪华公寓等业态,地理位置优越,有机会建立一个新的城市商业中心。
  对于此类项目,除了应当分析酒店自身定位问题之外,还要充分研究酒店对项目整体及各组成业态的影响和相互关系问题,平面布局和各种流线是影响酒店与其他业态和谐共处且相互促进的关键因素。
城市中心或近郊大型五星级酒店项目
  影响城市中心大中规模商务酒店未来经营业绩的关键因素是位置位置位置,城市或区域经济发展和商务商业中心布局变化将对此类酒店产生重要影响。
  城市或区域内规划在建的同档次酒店项目应当重点关注,与现有酒店相比,这些新建酒店才是未来最重要的竞争对手。引进高端酒店管理品牌是开发商最为关心的问题,但是高端品牌背后隐含着很多代价,合适才是最佳选择。
中小城市或城市新区第一家五星级酒店项目
  第一家五星级酒店项目经常面临中国特色问题,在当地酒店市场尚不足以支持一家五星级酒店时,因为一些市场以外的原因,开发商启动建设这些“早产儿”项目。
  政府希望酒店档次高,规模大,还要引进一线国际酒店管理品牌;开发商既希望酒店做出形象,满足政府要求,又担心酒店开业后经营亏损且长期占用资金。如何解决市场实情和美好期望之间的矛盾是做好此类项目的关键。
超五星级小型精品酒店或设计酒店项目
  最近几年,在上海、北京、杭州、丽江等地涌现出很多城市小型精品酒店或度假地小型精品酒店,如上海首席公馆、北京瑜舍、杭州法云安缦、丽江悦榕庄等,令人难忘的设计、品质、服务、体验以及超级昂贵的价格使这些酒店获得了不断高涨的知名度和影响力。
  与标准化的大型商务酒店不同,小型精品酒店成功的关键是小众客群定位、主题策划、功能策划、建筑室内园林用品设计等环节,虽然很多业主认为做小型精品酒店主要是为了“玩”,但长期不盈利肯定无法维持下去,挣钱永远是硬道理。
  有一个关键问题正在浮出水面,中国的小型精品酒店与国外的小型精品酒店有没有区别?应不应该有区别?也许这些问题的答案就是解开目前中国小型精品酒店经营困难的钥匙。
五星级海滨度假酒店项目
  从三亚开始,沿海南东海岸向北,已经逐步发展成为国际著名五星级酒店密集分布的世界级海滨度假胜地。如果新建一家海滨度假酒店,说容易,去海南及东南亚认真考察,回来学着做就行了;说困难,要想博采重长,创新提高,充分体现中国特色,的确很难很难。
  海滨度假酒店特殊的功能定位、设计风格及经营特点都需要认真研究和分析,指望依靠会议业务解决淡季经营问题很可能会令人失望,是否配置大型会议室,这是一个艰难的选择。
  当中国客人逐步成为中国顶级海滨度假酒店的主要客源时,按国际海滨度假酒店模式建造并由国际酒店管理公司经营的中国海滨度假酒店需要专门针对中国客人做出一些改变或调整吗?
温泉度假酒店项目
  温泉是宝贵的自然资源,很多开发商都希望以温泉作为项目开发和宣传的主要卖点,做的好,温泉经营还能带来大量的现金流和利润,实现一举两得的目标。温泉项目一般有两种做法,一是大型园林温泉+度假酒店,二是度假酒店中设有温泉SPA或桑拿。
  大型园林温泉需要有足够高的每日出水量和出水温度,温泉门票是最重要的收入来源,这种模式很适合中国大陆人多但单位消费低的市场特点,值得注意的是此类项目中酒店定位应当与园林温泉定位具有一致性和匹配性。
温泉SPA或桑拿是度假酒店非常有吸引力的配置,但把温泉水引入每间客房的卫生间是错误的做法,用花洒放温泉水洗澡不仅浪费资源而且也无法真正清洁身体,用浴缸泡温泉水本来是不错的享受,前提是卫生间必须足够大,否则左边马桶右边墙,完全没有舒缓放松的氛围。正确的选择是将酒店的温泉SPA或桑拿做好,充分发掘温泉在养生、保健、医疗等方面的作用,为客人带来无与伦比的感官体验和身体放松。
产权酒店项目
  前些年产权酒店曾经有过一段泛滥成灾的时光,所有只想做地产不想做酒店的开发商都期待用产权酒店模式解套酒店资产,更有甚者一边提高售价一边欺骗银行做假按揭,以至于国内几大银行均曾发布通告禁止为产权酒店项目提供按揭贷款。
  卖掉客房,承诺回报,如果酒店经营利润无法兑现小业主回报怎么办?事实上,很多产权酒店项目等不到开业产生利润就已经出问题了,原因是大部分开发商都计划用销售回款填补酒店建设资金缺口,一旦销售进展不利,就会影响酒店建设工期,酒店因此无法按时开业,第一颗地雷就爆炸了。
  很多产权酒店地理位置偏僻,酒店经营维持盈亏平衡本来就非常困难,兑现小业主回报更是百上加斤,前几年开发商可以用卖房子的利润补贴小业主回报缺口,时间长了补不下去,第二颗地雷就会爆炸。
  做产权酒店必须有三个前提条件,一是每间客房有独立房产证,二是房子能卖高价,三是酒店经营利润能覆盖小业主回报,这三个条件不具备或不充分,做产权酒店就风险很大。
特殊位置酒店项目
  机场酒店,火车站及交通枢纽中心酒店,会展中心酒店,高尔夫球场酒店等是一些位置比较特殊的酒店,这些酒店因为周边环境的特殊性使得酒店的定位、设计及经营可能产生一些非常重要的变化,深入分析和研究这些变化是做好这一类酒店项目的核心工作。
改建酒店项目
  上世纪八、九十年代,中国各大城市按照当时的评星标准建造了大量“不三不四”的酒店,这些酒店大部分已经年久失修,需要进行彻底改造。改建酒店往往比新建酒店难度更大,很多破与立的问题需要权衡和决策。
  原有建筑结构一般不能动,很多先进的布局规划及空间设计方案均无法采用,但设计必须坚持先进性原则,绝不能因为建筑限制最后改造出一个陈旧落后的酒店。设备淘汰与续用也是一个难题,比如有些设备还可以用3年,但重新装修封闭后,可能10年之内就无法更换,这时痛下决心是唯一正确的选择。
城市国宾馆酒店项目
  中国几乎每个省会城市都有一个国宾馆酒店,这些酒店承担着接待中央领导和外国贵宾的重任,安全保障是最重要的,因此酒店建筑布局、室内流线及功能配备、室外进出流线等均需要特殊规划和设计。
  国宾馆设计工作往往非常艰难,原因是领导意见太多,做好设计管理才能有效避免因反复折腾而浪费时间。国宾馆的室内装修和用品采购的决策过程非常微妙,极尽奢华不行,简单朴素更不行,很多事,只能做,不能说。
集团酒店板块发展战略研究项目
  每个地产项目做一间酒店,十个项目就是十间酒店,大约三四十亿的资产,这只客厅中的大象已经不容忽视,很多大型集团开始关注酒店板块的发展战略。
  显然一家公司旗下的众多酒店应当有某种关联,筹建团队、设计公司、管理公司、采购资源等应当趋于稳定和集中。最差的情况是每个项目公司独立负责自己的酒店,万事从头来。项目公司应当专注于地产部分,那才是项目主体,酒店应当交给总部一个专业团队操作,不仅可以提高酒店建设水平和效率,对项目整体开发目标的实现也大有帮助。
  中等规模的五星级商务酒店或度假酒店是最常见的酒店类型,但还有一些酒店类型值得综合地产开发商认真研究。在很多高档别墅大盘项目中,小型精品酒店经常能够发挥更大更好的带动作用。选择什么酒店类型作为集团酒店板块的主攻方向,这是必须尽早研究和决策的重要问题。如果几年后发现集团旗下什么类型酒店都有,那时悔之晚矣。
  随着酒店数量不断增加,酒店资产管理和资产运营也是开发集团必须提上日程的重要工作。资产管理着重提高资产经营效率,保证资产安全并不断增值;资产运营不仅关注资产形式之间的灵活转换,更重要的贡献是在全球经济变化莫测的混乱中发现可以大赚一笔的买卖机会。

 

上海佐敦酒店管理公司 The Zorden Hospitality Shanghai Corporation 版权所有 严禁复制  2011 ZORDEN HOTEL SERVICE 佐敦酒店服务
Moblie:86-1866 021 5008  TEL:+86 21 6064 2554  FAX: 0510-87801228 E-mail:lincoln.yue@msn.cn  zorden@hotmail.com lincoln.yue@qq.com
网站备案号:沪ICP备0000000号  网站建设|网站制作上海频道

亚洲成片在线看,五月 ,婷婷久久草丁无码,_免费一级特黄大片,加勒比京东在线视频 ,